Los contratos de arrendamiento en diversos lugares tienen similitudes pero también varias diferencias. ¿Cuáles son? El detalle una por una. Los pro y los contra de cada caso.

Un informe del Banco Intera­mericano de Desarrollo (BID) de abril de 2014, señaló que uno de cada cinco hogares latinoamericanos alquila su hogar, y comparó que esto equivale a 30 millones de familias. Y estimó que en América Latina, 54 millones de familias, o el 37% de los hogares de la región, sufren algún tipo de déficit o “carencia habitacional”. El estudio del organismo internacional analizó 19 áreas metropolitanas en Argentina, Brasil, Chile, Colombia, El Salvador, Jamaica, México, Perú y Uruguay.

informe BID alquiler2En esta nota hicimos una comparación de las legislaciones que regulan los alquileres en las cuatro ciudades más importantes de la región: Santiago de Chile, Río de Janeiro, México D.F. y Buenos Aires. El mismo estudio determinó que la proporción de personas que “rentan” su vivienda es aún mayor en las metrópolis donde las poblaciones urbanas llegan al 82 por ciento hoy en día, y con una estimación de exponencial crecimiento hacia 2050 que llegaría al 90 por ciento.

México D.F.

El título VI de la Parte Segunda del Libro Cuarto del Código Civil del Distrito Federal regula los “arrendamientos” de inmuebles y de muebles en la capital mexicana. Y la ley que los regula fue aprobada el 25 de noviembre de 1994.INFORME BID 3

El artículo 9 estipula que los contratos tienen que tener una duración mínima de tres años, y si a la fecha del vencimiento del mismo, ninguna de las partes comunicó su voluntad de “no” renovarlo, automáticamente se renueva por un año. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Contrariamente a lo que ocurre en la capital chilena, la legislación azteca prohíbe “subalquileres”. El artículo 8 especifica que “el contrato no se podrá ceder por el arrendatario (inquilino) sin el consentimiento escrito del arrendador (propietario)”. Y sólo “se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador”.

La “renta”, como le llaman en México al monto que se paga por alquilar una vivienda, será “la que libremente estipulen las partes”, mensual y su pago en los primeros siete días del mes.  En ningún caso podrá el dueño exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.

Muy diferente a la Argentina, en el D.F. la ley estipula que “durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia” y si no figura en el mismo, no habrá actualización del monto del alquiler.

Según medios económicos como Forbes, el alquiler de un departamento en el Distrito Federal en zonas como Polanco cuestan 562 dólares para una vivienda “chica” de una habitación. Mientras que en barrios como Benito Juárez, entre 237 y 470, y en más caros como el Miguel Hidalgo entre 511 y 744 dólares.

Santiago de Chile

La capital trasandina se rige por dos leyes nacionales (18.101 y la 19.866) con su última modificación realizada en abril del 2003. La legislación rige para “bienes raíces urbanos” y no incluye a los predios superiores a una hectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas, ganaderas o forestales, ni a inmuebles fiscales, entre otros.

informe BID alquielresLos contratos estipulados pueden ser de tres tipos: “temporales” pactados mes a mes,  “indefinidos” sin fecha de término y “a plazo fijo”, cuando se establece una fecha para el término del arrendamiento o alquiler. Así y todo, la ley define las figuras de “arrendador”, que es la persona que es propietaria del predio o inmueble, y el “arrendatario” la persona que hará uso de la propiedad. Los requisitos para los inquilinos son la cédula de identidad, informes de deudas comerciales, recibo de sueldo y acreditar un ingreso mensual tres veces superior al “canón” del alquiler, entre otros.

En los contratos indefinidos, la normativa aclara que el propietario puede definir el “desahucio” del inquilino. ¿Qué es? Consiste en que uno de los contratantes del “arriendo” comunica anticipadamente al otro su intención de poner fin al contrato. El plazo es de dos meses desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. Y sólo pagar hasta el último día que usa la propiedad.

En los contratos de plazo fijo es diferente ya que si el dueño desea terminar con el mismo debe hacer por la vía judicial solicitando el desalojo. El arrendatario tiene un plazo de dos meses para dejar el inmueble, desde que se le notifica la acción judicial y debe pagar sólo hasta el día en que lo ocupa.

En tanto, le normativa “reguladora de arrendamientos urbanos” chilena habilita a “subarrendar” la propiedad alquilada, salvo alguna arista existente en el contrato que lo prohíba. Mientras que los precios para alquilar en una zona céntrica de Santiago oscilan entre los 385 y 731 dólares, según medios especializados. En tanto, la región más cara es Las Condes donde se puede “arrendar” un 2 ambientes a 535 dólares.

Río de Janeiro

La normativa aprobada en 1991 tuvo algunas pequeñas modificaciones en 2009 y 2012 con la  ley 12.112. Regula las “propiedades urbanas y mercantiles” en Estados, ciudades y municipios y los contratos de “arrendamiento”. Una diferencia sustancial con los anteriores es que no especifica tiempos mínimos de duración de los alquileres aunque si estipula que el “propietario o arrendador” no podrá recuperar la propiedad alquilada en el plazo que se fijó en el contrato.

Con respecto al “subalquiler” o llamado “subarrendamiento” en tierras brasileñas, el artículo 21 detalla que “el subarriendo no podrá exceder el contrato de arrendamiento en viviendas multifamiliares” y que “la suma del alquiler no puede ser superior al doble del contrato de arrendamiento”. Aunque debe contar con la “autorización” del propietario según explica el artículo 13 de la ley sancionada hace 7 años. “La cesión del contrato de arrendamiento, subarrendar la propiedad y el préstamo en su totalidad o en parte, depende de la previa autorización por escrito del arrendador”, detalla.INFORME BID 4

También se puede ajustar “en cualquier período” el precio mensual del alquiler si no supera los 10 años de residencia. Y según el apartado 17 de la ley, el ajuste “es libre” según la “estipulación en moneda extranjera y su relación con el tipo de cambio o el salario mínimo”.

En línea con la generalidad de este tipo de contratos entre inquilinos y propietarios, delinea los deberes y derechos de ambos. Los primeros son quienes deben pagar “los gastos ordinarios del condominio” necesarios para su “administración” como la luz, el gas y el agua. En tanto, para los segundos, estipula que pagarán impuestos y tasas más con “una prima de seguro contra incendios” así como “los gastos extraordinarios”. Igual que en la C.A.B.A., pero no así como el artículo 42 que especifica que en un “contrato de arrendamiento temporal” el propietario no puede exigir el pago anticipado de la “renta”.

Por último, con respecto a los precios promedio de alquileres, en algunos sitios especializados de la ciudad así como turistas que experimentaron la experiencia, detallaron que, por ejemplo, en la zona de Leblon, alquiler un departamento de dos habitaciones sale 1415 dólares mensuales. Mientras que en la zona Botafogo, sale 1163 y en Barra da Tijuca es más barato ya que nos cuesta 786 dólares. Siempre tomando como referencia un condominio chico con medidas con medidas que van entre los 70 y 90 m2.

Buenos Aires

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires hubo cambios en noviembre del año pasado cuando el Senado convirtió en ley al menos siete modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación sobre los alquileres de viviendas. La medida rige para toda la República Argentina.

Se estima que hay 6,5 millones de ciudadanos que alquilan en el país y uno de los cambios fue ampliar los contratos de 2 a 3 años como plazo mínimo. También se establecieron aumentos anuales no superiores a las cifras de inflación y se contempló la devolución del depósito de la garantía. La normativa explica que “el precio de la locación sólo podrá ser ajustado anualmente según el índice de actualización elaborado por el INDEC, el IPC  (índice de precios del consumidor), o promedios de ambos”.

En tanto, en un proyecto aprobado por unanimidad de los legisladores de los diferentes bloques políticos, a los inquilinos no les podrá cobrar “el pago anticipado del alquiler mayor a un mes” y “los depósitos tendrán que tener un importe equivalente a un mes de renta”. Mientras tanto, no pagarán las expensas extraordinarias en un proyecto impulsado por la asociación de ciudadanos “Inquilinos Agrupados”.

Por último, con respecto a los precios de referencia en dólares, difiere bastante según la categoría del barrio porteño elegido para vivir. Según medios económicos, es una de las ciudades más caras de la región en esta materia, ya que por un departamento chico de 30 metros cuadrados (m2) se pagan mensualmente 637 dólares. Mientras que por uno con dos habitaciones de 65 m2 se cotiza en Palermo a 1205 de la moneda estadounidense. En barrios como San Telmo, es más barata, ya que se paga entre 543 y 918 dólares según el tamaño de la vivienda.  Propietarios e inquilinos, una disputa diaria que excede fronteras.