Cuando la ley habla de “propiedad horizontal” refiere a los pisos o departamentos de un mismo edificio que pertenecen a diferentes dueños. Y el encargado de regular la vida en estas unidades es el Código Civil y Comercial. Esta regulación abarca al consorcio, al reglamento interno del edificio, al administrador y a las expensas, entre otras cosas.

Para entender las regulaciones que afectan a la propiedad horizontal, hay que empezar por diferenciar dentro de un edificio las partes propias de las comunes. Las primeras son los departamentos o pisos de cada dueño, al igual que locales, oficinas, bauleras y cocheras, siempre y cuando consten en la escritura que pertenecen a este y no al consorcio.

Las partes comunes son las que no son propiedad exclusiva de un propietario, y tienen uso y tránsito de todos los habitantes del edificio: hall de entrada, escaleras, pasillos, ascensores, vivienda del encargado, terraza, sótano, salón de usos múltiples y pileta, por nombrar los más reconocibles.

Stephanie Bridger
El inquilino que paga “expensas comunes” debe abonar cualquier gasto “ordinario” y “extraordinario”

En algunos edificios, la terraza o el sótano pertenecen a un solo conviviente. Esto es legal siempre y cuando el consorcio de propietarios se haya puesto de acuerdo para entregar la propiedad de esa área, que pasaría a convertirse en una “parte común de uso exclusivo”.

Reunión de consorcio

Es una pregunta que hay que hacerse: ¿qué es exactamente el consorcio? Básicamente, es el conjunto de propietarios y tienen el poder de decidir por votación todo lo que afecte a las partes comunes. Usualmente, se hace durante reuniones específicas, a las que los inquilinos también pueden asistir pero no tienen poder de voto.

En algunos edificios en los que existen sectores independientes (por ejemplo, uno con muchos locales o con una galería comercial) pueden existir “sub-consorcios”, y cada uno de estos se ocupa de su sector.

Cada consorcio debe tener obligatoriamente un administrador, y es su decisión a cuál de los propietarios considerar como administrador, o si es alguien externo. Esta persona tiene como responsabilidad la conservación de las partes comunes, asegurar al edificio contra incendio y accidentes, cumplir con las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del consorcio, generar la cuenta de expensas y cobrarlas, aparte de tener la documentación del consorcio ordenada, conservada y accesible en cualquier momento a cualquier consorcista.

También debe convocar a las reuniones de consorcio (tal como se las denomina frecuentemente) y hacer cumplir lo que en ellas se determine, a la vez que representar al consorcio en todas las cuestiones administrativas y judiciales, más rendir cuentas.

Obligaciones y prohibiciones

Los dueños de los departamentos o pisos tienen como obligación primera cumplir con el reglamento del edificio. Además, están mandados a conservar en buen estado su propiedad, no se puede alegar “es mío y hago lo que quiero”. El departamento tiene que estar bien, porque si no lo está, puede correr riesgo el resto de las unidades. También es obligación pagar las expensas y permitir el ingreso a su propiedad para realizar reparaciones.

En cuanto a las prohibiciones, los dueños no pueden destinar su propiedad a usos contrarios a la moral o a lo dispuesto en el reglamento. Tampoco pueden perturbar la tranquilidad de los demás, no pueden realizar actividades que pongan en riesgo la seguridad del edificio, o depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Las expensas

Las expensas comunes son los pagos mensuales que tienen que hacer los propietarios o sus inquilinos para los gastos de mantenimiento del edificio. Y se clasifican en expensas ordinarias (o de tipo A) y extraordinarias (o de Tipo B).

Las expensas ordinarias se utilizan para cubrir los gastos fijos: sueldos, tasas, gastos de mantenimiento indispensables, honorarios del administrador, primas de seguros, etcétera. Las extraordinarias son las que tienen como destino pagar gastos imprevistos o eventuales, como por ejemplo, remodelaciones, reparaciones o pago de algún juicio.

Stephanie Bridger
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Una discusión habitual es si los inquilinos deben o no pagar las expensas extraordinarias. Esto en realidad depende del contrato de alquiler que cada inquilino tenga con el propietario. Si en el contrato dice que el inquilino debe pagar las “expensas comunes”, está obligado a pagar también las extraordinarias, porque las expensas comunes incluyen a ambas. Pero si el contrato dice que el inquilino paga las “expensas ordinarias”, entonces las otras quedan afuera.

Ningún consorcista puede usar como argumento el no uso de cierto sector o servicio como justificación para ahorrar ese gasto. Por ejemplo, no se puede decir “no uso nunca la piscina, entonces no tengo por qué pagar los gastos que esta genera” o “vivo en planta baja, no pago el mantenimiento del ascensor”.

Pero el Reglamento de Copropiedad sí puede liberar a las unidades que no tienen acceso a ciertos sectores o servicios del pago de la parte proporcional de expensas que correspondan.

El no pago de las expensas habilita al administrador a generar un certificado que le permite hacerle juicio ejecutivo al deudor. Se trata de un proceso corto para cobrar la deuda y puede derivar en la ejecución del inmueble y llegar al remate para el cobro de las expensas impagas, pero pocas veces se llega a este límite.

El encargado

  • No es obligatorio para un edificio tener un encargado para que haga la limpieza.
  • Si el consorcio contrata a alguien para esto, la ley lo considera “encargado” y corresponde hacerle los aportes y contribuciones, al igual que la cuota sindical acorde a su sueldo.
  • El encargado de un edificio es sugerido por el administrador, y aceptado o no por la asamblea de propietarios, quienes autorizan al administrador a contratarlo.
  • Si es contratado full time (es decir, realiza tareas por la mañana y por la tarde), tiene por ley 4 horas corridas de descanso después del mediodía.